Kiracımı nasıl çıkartırım? 2024

Kiracımı nasıl çıkartırım

Kiracımı nasıl çıkartırım? Kanunlara uygun olarak kiracının evden ya da iş yerinden çıkarılmasına ilişkin yöntemleri sıralamak gerekirse:

  • Temerrüt (TBK 315)
  • İki haklı ihtar (TBK 352/2)
  • Tahliye taahhüdü (TBK 352/1)
  • İhtiyaç (TBK 350/1)
  • Yeni satın alanın ihtiyacı (TBK 351)
  • Sözleşmeye aykırılık (TBK 316)
  • 10 yılı geçen kiracıyı çıkartma (TBK 347)
  • Esaslı tadilat ya da yıkım (TBK 350/2)
  • Kiracının başka evinin olması (TBK 352/3)
  • Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi (TBK 331)

Kiracımı en kolay nasıl çıkartırım?

Kiracının en kolay çıkabileceği hukuki yöntem durumunuza göre değişecektir ancak en çok kullanılan kiracı çıkartma yolları tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç sebebiyle, temerrüt şeklindedir. Kiracının kiralanandan çıkartılması için birden fazla yola aynı anda başvurmak en doğru yöntem olacaktır.

Kiracımı nasıl çıkartırım?
Kiracımı nasıl çıkartırım?

En kolay kiracı çıkarma yöntemi nedir?

Kiracımı nasıl çıkartırım? En kolay kiracının çıkarma yöntemini durumunuza göre belirleyebilmeniz için aşağıdaki soruları cevaplamanız gerekir.

1-Son 5 yıla ilişkin kanuni artış miktarı altında kira zammı yaptınız mı?

2-Ödenmeyen kira bedeli var mı?

3-Kiralar eksik ödendiği (yapılması gereken artışın altında) ya da hiç ödenmediği için ihtar göndermek mümkün mü?

4-Geçerli bir tahliye taahhüdü var mı?

5-Kendimin ya da bakmakla yükümlü olduğum kişilerin kiralanana ihtiyacı var mı?

6-Yeni satın almamdan dolayı Kendimin ya da bakmakla yükümlü olduğum kişilerin kiralanana ihtiyacı var mı?

7-Kira sözleşmesinde yazmasına rağmen kiralananı başkası kullanıyor mu? Sözleşmeye aykırılık var mı?

8-İlk kira sözleşmesinin bitiminin üzerinden 10 yıl geçti mi ya da geçmek üzere mi?

9-Kiralananda esaslı tadilat yapılması zorunlu mu? Yıkılması gerekiyor mu?

10-Kiracının kendine ait evi var mı?

11-Kiracı ile tartışma ya da şiddet nedeniyle mahkemelik oldunuz mu?

Bu sorulardan birine bile evet diyebiliyorsanız kiracınızı hukuken çıkarmanız için sebebiniz var demektir.

Yazının devamını inceleyerek “evet” dediğiniz sorulara uygun kiracı tahliye sebeplerini bulabilirsiniz.

Kira ödemeyen Kiracımı nasıl çıkartırım? (Temerrüt nedeniyle)

Kiracınızın size kira borcu varsa icra takibi yaparak 7 gün içinde borca itiraz edilmesini, itiraz edilmezse de 30 gün içinde ödeme yapılmasını talep edebilirsiniz. Ödeme yapılmazsa kiralananın boşaltılmasını talep edebilirsiniz. Örnek no 13 şeklinde adlandırılan bu tahliye talepli icra takibinde kiracıya 7 günlük itiraz süresi ve 30 günlük borç ödeme süresi belirlenmiştir. Süreler icra ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği günden bir sonraki gün başlamaktadır.

Eğer 7 gün içinde itiraz edilirse, gelen itiraza göre itirazın iptaline ya da itirazın kaldırılması yoluyla alacağınızı ispat etmeniz gerekecektir. Yani 7 günlük süre içinde itiraz gelirse dava açmanız gerekir. Bu dava yine 30 günlük sürenin bitmesiyle açılması gerekir, itiraza rağmen ödemenin 30 gün içinde yapılma ihtimali de gözetilmektedir. Davada 1 TL dahi alacaklı olduğunuz kararına varılırsa tahliye kararı alırsınız.

Eğer 7 gün içinde kiracınız borca itiraz etmezse 30 günlük ödeme süresi içinde borcunu ödemek zorundadır. Eğer borcu 30 günlük sürede ödemezse tahliye için dava açmanız gerekir. 30 gün geçtikten sonra ödeme gerçekleşirse, 30 günlük süreyi takip eden 6 aylık dönemde yine tahliye davası açmanız mümkündür. Alacağınızın haklı olduğu kararı verilirse tahliye kararı alabilirsiniz.

ÖNEMLİ: Burada dikkat edilmesi gereken husus kira borcunun olmasıdır. Kiracınız her kirasını düzenli ödüyor olabilir ancak geçen 5 yıllık süre içerisinde yapılan artışlar kanuni zam oranının altında kalmış olabilir. Yani size 4-5 sene öncesinden kaynaklı borç var mı? Temerrüt nedeniyle tahliye yolunda mutlaka bir avukat ile yolunuza devam etmenizi öneririz. Geçmiş dönemlere ilişkin borçlar çıkabilmektedir.

İki haklı ihtar nedir?

Kira borcundan dolayı kiracıya iki sefer ihtar edilmesi nedeniyle kanunların size verdiği kiracı çıkarma yoludur. Öncelikle kira sözleşmenizin belirli süreli olması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilmez.

Belirli süreli kira sözleşmesi, 1 er yıl uzayan kira sözleşmelerinde karşımıza çıkar. Kira sözleşmesi bir yıl için yapıldıysa, her yılın sonunda kira sözleşmesi birer yıl olmak üzere uzar. Bu tip kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmesi olarak değerlendirilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde iki defa kiracıya yapılan ihtar, kira yılının bitiminden başlamak üzere bir ay içerisinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılması gerekir.

İhtar, noterden çekilecek ihtarname ile olabileceği gibi icra dairesi aracılığıyla icra takibi yapılması da ihtar olarak kabul edilir. Hatta ispatı size ait olmak üzere yazılı bir belge ile de ihtar şartı sağlanır. İhtar şartının sağlanması için, ister noter kanalıyla ister icra takibi yoluyla ihtarda bulunulmuş olsun, mutlaka ihtarın ya da icra ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. İki haklı ihtarda icra takibi, icra ödeme emri tebliğ olmadıysa ihtar olmuş sayılmamaktadır.

Kiracımı nasıl çıkartırım?
Kiracımı nasıl çıkartırım?

Tahliye taahhüdü ile kiracımı nasıl çıkartırım?

Öncelikle geçerli bir tahliye taahhütnamesinin elinizde olması gerekir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için mutlaka noter onaylı olması gerekmez. Tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihi mutlaka kira kontrat tarihinden sonra olmalıdır. Ayrıca tahliye taahhüdünün geçerli olması için hiçbir şarta bağlı olmadan tahliye taahhüdü içermesi gerekir. Örneğin kira bedeli ödenmemesi halinde tahliye taahhütnamesinin kullanılacağı yazıyorsa o tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Sözleşmeye aykırılık olması halinde tahliye taahhüdünün devreye gireceğine dair bir kayıt da tahliye taahhütnamesini geçersiz hale getirecektir. Ayrıca kira sözleşmesinin içerisinde tahliye taahhütnamesi olduğu ifade ediliyorsa geçersizlikten duruma göre bahsedilebilir.

Tahliye taahhütnamesinin boş alındığı iddia ediliyorsa, tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiasını ispat etme yükü kiracıdadır. Bu iddia tanıkla ispat edilemez, mutlaka yazılı delille ispat edilmelidir. Başka bir deyişle tahliye taahhütnamesindeki tarihin sonradan doldurulduğunu ispat etmek çok mümkün değildir. Gerçekte sonradan tarih atılan tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır, aksini ispat etmek çok çok zordur. Mahkemeler de bu durumu kiracının öngörmesi gerektiği kanısında olarak devam eder, yazılı ispat arar.

İhtiyaç sebebiyle kiracımı nasıl çıkartabilirim?

Kişinin kendisi ya da çocuk, anne, baba, yeğen gibi bakmakla yükümlü olduğu kişilerce kiralanana olan ihtiyaç halinde kiracının çıkartılması mümkündür. Kişinin kirada oturuyor olması ve tek tapulu evinin kiraya verdiği ev olması ihtiyacı açıkça ortaya koyacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus ihtiyacın samimi bir ihtiyaç olmasıdır. Örneğin ev sahibinin kirada 10 tane evi var ve kendi işine en uzakta ya da farklı bir şehirde, ilçede kirada olan eve yönelik bir ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması hiç mantıklı değildir, dava kabul edilmeyecektir. İhtiyaç mutlaka samimi olmalıdır.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında hakimler genellikle tanık da dinler. Bu sebeple ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları birkaç celseden önce bitmez, birkaç ayda karar çıkmaz. Kiracı davası ne kadar sürer? Şeklindeki soruların cevabı çok karışıktır. Hangi adliyede ve hangi numaralı mahkemeye, o adliye ve mahkemenin iş yüküne göre bu sorunun cevabı değişecektir.

Evimi tanıdığıma satarak kiracımı nasıl çıkarırım?

Kiralananı satarak, yeni sahibi üzerinden, ihtiyaç nedeniyle kiracının çıkartılması mümkündür. Kiracı tahliye edecek bir sürü yol varken bu yola başvurmak çok mantıksızdır. Muvazaalı bir satış her zaman başka sorunlar getirmeye hazırdır.

Yeni sahip, satış işleminin ardından ilk bir ay içerisinde kiracıya ihtarı ulaştırarak, kira dönemi bitiminde ya da ihtardan 6 ay sonra kiracının kiralananı tahliye etmesini isteyebilir.

Sözleşmeye göre kiracıyı nasıl çıkarırım?

Kira sözleşmelerinde birçok husus yazılmamış sayılır, bunun sebebi konut ve çatılı işyerlerine ilişkin TBK’nin emredici hükümleri vardır. Örneğin kira ilişkisi bir yıllık yapıldı diye bir yıl sonra kiracıyı çıkartamazsınız, kiracıya ihtarda bulunarak sözleşmeyi tek taraflı sona erdirebileceğiniz sözleşmede yazıyor olsa da kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak bu ifade yazılmamış sayılacaktır. Kira ödenmezse sözleşme sona erer yazılması, kiranın ödenmemesiyle sözleşmeyi sona erdirmeyecektir.

Diğer yandan kiraya verilen kişinin başka kişiye kiralama, yani alt kiralama yapamayacağı yazıyorsa, kiracı da kiralananda oturmayıp başka biri kiralananı kullanıyorsa, bunu gerekçe göstererek sözleşmeye aykırılıktan dava açarak kiracınızı çıkartabilirsiniz.

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiracı çıkartmak için mutlaka hukuki destek almanızı öneririz.

Kiracımı nasıl çıkartırım?
Kiracımı nasıl çıkartırım?

10 yıldan fazla süreli kiracıyı nasıl çıkartırım?

Sözleşmenizin yazılı olarak yapılıp yapılmadığına göre belirli ya da belirsiz süreli kira sözleşmesinin ilk aşamada tespiti gerekir.

Sözleşme yazılı yapıldığını ve bir yıl için yapıldığını düşünelim ve örnekle açıklayalım:

01.01.2010 tarihinde ilk sözleşme (1 yıllık).

01.01.2011 tarihinde ilk sözleşme yılı bitmiş.

01.01.2021 tarihinde 10 yıllık süre bitmiş. (bir yıl bir yıl uzayarak on yıl)

01.01.2022 tarihinden 3 AY ÖNCE İHTARI KİRACIYA ULAŞTIRARAK tahliye kararını açacağınız dava sonunda alabilirsiniz.

Başka bir deyişle bu örnekte

1 yıl ilk sözleşme

10 yıl uzama süresi

1 yıl 10 yılı aşan uzama süresi

(1+10+1 yıl = 12 yıl sonra, 12 yıl dolmadan 3 ay önce kiracıya ihtarınızı ulaştırarak kira sözleşmenizi sonlandırdığınızdan bahisle tahliye davası açabilirsiniz.)

İlk sözleşme 5 yıl için yapıldıysa bu süre 5+10+1 yıl şeklindedir. Yine 3 ay öncesinden ihtarda bulunulması gerekecektir.

Arada yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması halinde hukuki destek almanızı önemle öneririz.

Esaslı tadilat ya da yıkım nedeniyle kiracıyı çıkartma

Her tadilat kiracının çıkartılması için yeterli bir gerekçe değildir. Esaslı tadilat için evde yaşanmayacak bir tadilatın varlığı gerekecektir. Örneğin deprem güçlendirme çalışması, kolon genişletmesi yapılacaksa tahliye talep edebilirsiniz. Sağlam olmayan binanızı yıkıp yerine yeni bina yapacaksanız tahliye talep edebilirsiniz. Bu hususta mutlaka bir avukata danışmanızı öneririz.

Kiracının başka evi varsa Kiracımı nasıl çıkartırım?

Kiracınız ya da eşinin aynı ilçe ya da belediye sınırlarında başka evi varsa ve bu ev yaşamalarına uygunsa, siz de kiraya verirken bu evden habersizseniz, sözleşme döneminin bitiminin ardından ilk 1 ay içerisinde bu davayı açma hakkınız vardır. Uygulamada kiracının başka evi olduğunun öğrenilmesi çok zordur ya da kiracı taraf bunu kira ilişkisi başlarken bildirdiyse bile kiraya verenin bunu sonradan öğrenmediğini ispat etmesi çok zordur. Oldukça nadir olarak açılan bir tahliye davası türüdür.

Kavga ettiğim Kiracımı nasıl çıkartırım?

Kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği durumlarda dava açarak kira ilişkinizi bitirmek mümkündür. Bu konuda bir dava açarken son yargıtay kararlarını incelemelisiniz. Örneğin telefonunuzu açmayan kiracı için bu yola başvurmak doğru değildir. Yine de sizin dava açacağınız tarihte güncel Yargıtay kararlarının değişiklik göstermesi mümkündür. Kira bedeli için münakaşa etmek de tek başına bu durumu ispat etmez. Yine de münakaşa adli makamlara yansıdıysa ve aranızda bir dava varsa, avukatınızdan destek alarak, kira ilişkisini bitirmek mümkündür.

Kiracımı en hızlı nasıl çıkartabilirim?

Yukarıdaki nedenlerden hangileri durumunuza uyuyorsa onlara ayrı ayrı başvurmanız en doğru yaklaşımdır. 5 yılı aşkın kira ilişkisi varsa kira tespiti yoluna başvurarak, mümkün olduğunca bütün kanuni yolları deneyerek, farklı anlatımla “bütün tuşlara basarak” kiracınızı hukuki anlamda sıkıştırıp çıkmaya zorlamak en hızlı kiracı tahliye yoludur.

Kiracımı nasıl çıkartırım?

Aşağıda yer alan kiracı çıkarma kanun maddelerini tek tek okuyup size uygun olanları belirlemek doğru bir başlangıçtır.

Kiracı çıkarma kanun maddeleri

Kiracımı nasıl çıkartırım kanun maddeleri aşağıda sıralanmıştır:

Kira borcunun ödenmemesi ya da kira farkı alacağı olması hallerinde:

3. Kiracının temerrüdü

MADDE 315

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, kiracının evinin bulunması hallerinde

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

MADDE 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

İhtiyaç sebebiyle kiracının çıkartılması, tadilat, yıkım kanun maddesi

Gereksinim, yeniden inşa ve imar

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1.Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni satın alanın ihtiyacı, satış nedeniyle kiracı çıkartma kanun maddesi

b. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Sözleşmeye uymayan kiracı tahliyesi kanun maddesi

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracımı nasıl çıkartırım?
Kiracımı nasıl çıkartırım?

10 yıllık uzama süresi sonunda kiracı çıkartılması kanun maddesi

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim yoluyla

1. Genel olarak

MADDE 347-

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

(Kiracıyla kavga) Kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi kanun maddesi

III. Olağanüstü fesih

1. Önemli sebepler

MADDE 331

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Kiracımı nasıl çıkartırım?

4721 sayılı Türk Borçlar Kanunu TBK için tıklayınız.

https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf

Kiracımı nasıl çıkartırım? ile ilgili daha detaylı bilgi almak için bizleri arayabilirsiniz.

Diğer yazılarımızı okumanızı öneririz.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir