Kiracı Kirayı Ödemiyor, Nasıl Çıkarırım? (2026 Güncel Hukuki Yol Haritası)
Ev sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri kiracının kirayı ödememesidir. Ancak kiracıyı çıkarmak sanıldığı kadar basit değildir. Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu kiracıyı koruyan hükümler içerir. Bu nedenle sürecin mutlaka doğru ve usule uygun yürütülmesi gerekir.
Bu yazıda, kirayı ödemeyen kiracının hangi yollarla tahliye edilebileceğini adım adım açıklıyoruz.
İcra Takibi ile Kiracıyı Tahliye
Kirayı ödemeyen kiracıya karşı en hızlı ve etkili yöntem genellikle ilamsız icra takibidir.
Süreç Nasıl İşler?
- İcra dairesinde kira alacağına dayalı takip başlatılır.
- Kiracıya ödeme emri gönderilir.
- Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.
- 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edilebilir.
Kiracı ödeme yapmaz ve itiraz etmezse süreç tahliyeye kadar ilerler.
İtiraz ederse icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde davası açılması gerekir. Hangi mahkemede dava açılacağı icra takibine yapılan itirazın içeriğine göre belirlenir.
📌 Önemli: Takip talebinin doğru hazırlanması ve kira sözleşmesinin eklenmesi sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik önemdedir. İcra takibinde mutlaka “tahliye” talep edilmiş olmalıdır.
İhtar ile Tahliye Süreci
Kiracı kira bedelini geciktiriyorsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir.
İhtar Ne İşe Yarar?
- Kiracıyı resmen temerrüde düşürür.
- 30 günlük ödeme süresi başlatır.
- İleride açılacak tahliye davası için delil oluşturur.
- Burada dikkat edilmesi gereken husus temerrüt nedeniyle tahliye davası ancak kira döneminin sonunda açılabilecektir ve iki haklı ihtar gerekir.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtar, dava sürecinde önem taşır.
Tebliğ Kritik Öneme Sahiptir
Gerek icra takibi gerekse noterden yapılan ihtarların kiracıya tebliğ olması şarttır. Eğer noterden ihtar gönderildiyse tekrar aynı notere giderek ihtarnamenin tebliğ edilip edilmediği mutlaka kontrol edilmelidir.
Eğer tebliğ gerçekleşmediyse:
- Tekrar tebliğ istenmelidir
- Yasal adrese (mernis adresine) tebligat kanunu 21.madde hükümlerince tebliğ istenebilir
- Tebliğ gerçekleştiyse usulüne uygun olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Tebliğ edilmeme halinde hukuki olarak başvurduğunuz yol size hem zaman kaybettirecek hem de istediğiniz şekilde sonuçlanmayacaktır.
Temerrüde Düşürerek Tahliye
Kiracı, kira borcunu süresinde ödemezse temerrüde düşer.
Temerrüt nedeniyle tahliye için:
- Yazılı ihtar gönderilmeli,
- 30 gün süre tanınmalı,
- Süre sonunda ödeme yapılmamış olmalıdır.
Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
Mahkeme, şartların oluştuğunu tespit ederse tahliye kararı verir. Burada
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kira süresi sonunda tahliye davası açılabilir.
Bu yöntem özellikle düzenli gecikme yaşayan kiracılar açısından önemlidir.
Dikkat edilmesi gereken husus:
İhtarların gerçekten haklı olması ve ödeme gecikmesine dayanması gerekir.
Anlaşma ile Tahliye
Her uyuşmazlık dava ile çözülmek zorunda değildir.
Kiracı ile karşılıklı anlaşarak:
- Belirli bir tahliye tarihi belirlenebilir,
- Borç yapılandırılabilir,
- Taşınma için makul süre tanınabilir.
Bu tür anlaşmalar yazılı yapılmalı ve mümkünse tahliye taahhüdü alınmalıdır.
Çoğu zaman dava sürecine göre daha hızlı ve masrafsız bir çözüm sağlar.
Tahliye Taahhütnamesi Varsa Ne Olur?
Kiracı kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalamışsa, belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır.
Boşaltmazsa:
- İcra yoluyla tahliye talep edilebilir,
- Süreç genellikle daha hızlı ilerler.
Ancak taahhütnamenin geçerli olması için kanuni şartlara uygun düzenlenmiş olması gerekir.
Sözleşme Süresi Bittiğinde Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir.
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme uzar.
Bu nedenle yalnızca “süre doldu” gerekçesiyle kiracıyı çıkarmak çoğu zaman mümkün değildir.
Kiracıyı Kendim Çıkarabilir Miyim?
Hayır.
- Kilit değiştirmek
- Elektrik, suyu kesmek
- Eşyaları dışarı koymak
hukuka aykırıdır ve ceza sorumluluğu doğurabilir.
Tahliye mutlaka yasal yollarla yapılmalıdır.
Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?
Süre; kiracının itiraz edip etmemesine, mahkemenin yoğunluğuna ve dosyanın durumuna göre değişir.
Genellikle:
- İtirazsız icra takibi daha kısa sürer.
- Dava yoluyla tahliye birkaç ay sürebilir.
Yanlış işlem yapılması süreci ciddi şekilde uzatabilir.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya Karşı En Doğru Yol Hangisi?
Her olayın koşulları farklıdır.
- Sadece kira borcu varsa icra takibi,
- Sürekli gecikme varsa iki haklı ihtar,
- Taahhüt varsa taahhüde dayalı icra yolu
tercih edilebilir.
Bu nedenle sürecin başında hukuki değerlendirme yapılması hak kaybını önler.
Sonuç
Kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye için önemli bir sebeptir; ancak prosedür doğru işletilmelidir.
Usule aykırı yapılan işlemler davanın reddine, sürecin uzamasına ve hatta tazminat sorumluluğuna yol açabilir.
Doğru yöntem, kira sözleşmesinin içeriğine ve somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Diğer Yazılarımız:
Kira Ödenmemesi ve Tahliye – Kira Avukatı
Alt Kira Nedir? Alt Kiracının Hakları ve Tahliye Süreci (2026 Güncel Rehber)
Evlilikte Hangi Mallar Kişisel Maldır?
Babanın Çocukla İstediği Zaman Görüşmesi Anlaşmalı Boşanma
Evlilikte Hangi Mallar Ortaktır?
Geçmişe Yönelik Mal Ayrılığı Sözleşmesi, Evlilik Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Ayrıntılı bilgi için : 0532 263 86 59