Kiracı TÜFE Oranında Zam Yapmazsa Ne Olur? – Kira Avukatı
Kira artış oranı kira sözleşmesinde mutlaka yer almalıdır. Kira sözleşmesinde artış miktarı yer almıyorsa yahut anlaşılır değilse uyuşmazlığa yol açacaktır. Bu uyuşmazlık mahkemede kira artış oranının belirlenmesi için dava açılmasıyla sonuçlanacaktır.
Zammın Esas Alındığı Mevzuat
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi yenilendiğinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki dönemdeki kira bedelinin 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artışını geçemeyecek şekilde belirlenebilir.
Bu düzenleme, kiracının korunması amacıyla yapılmış ve kiraya verenin sınırsız zammına engel olmuştur.
Ayrıca kira artış oranını aşan kira sözleşmesi hükümlerinin hukuken geçersiz sayılır.
Sözleşmede Zam Oranı Belirlenmişse ve Kiracı Uygulamıyorsa
Eğer kira sözleşmesinde “yıllık TÜFE oranı kadar artış yapılacaktır” veya “yıllık … % artış yapılacak” şeklinde bir düzenleme varsa, kiraya veren bu zam oranını talep edebilir. Kiracı bu zammı ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, kira bedelini eski tutarla ödemeye devam edebilir ancak:
- Kiraya veren zam yapılmadığı için temerrüde düşmüş kiracıya karşı hukuki süreci başlatabilir. Bu süreç tahliyeyle sonuçlanabilir.
- Kiraya veren zam istediğini bildirmesine rağmen kiracı gerekli zammı yapmıyorsa kira artış oranının belirlenmesi için dava açılabilir yahut eksik ödeme nedeniyle önce icra takibi sonra tahliye davası yoluna gidilebilir.
Kiracı Artışı Reddederse Ne Olur?
Kiracı, önerilen kira artışını kabul etmeyebilir. Bu durumda karşılaşılan başlıca sonuçlar şunlardır:
- Kiraya veren, zam oranıyla ilgili anlaşma sağlanmıyorsa mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti davası açabilir. Bu dava ile hâkim mevcut piyasa koşulları, TÜFE oranı ve taşınmazın özelliklerini değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
- Kiraya veren, zam yapılmaması ya da eski kira tutarının ödenmesi nedeniyle kiracıya fesih bildirimi gönderip tahliye davası açabilir. Özellikle sözleşmesinde yeni kira bedelinin kabulü koşulu varsa bu durum söz konusu olabilir.
- Kiracı, zammı uygulamış halde eski bedelle ödeme yapmaya devam eder ve kiraya veren bu durumu kabul ederse, bir örtülü anlaşma oluşmuş sayılabilir ve kiracı eski tutarla ödeme yapma hakkını sürdürebilir.
Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar
- Kira artış bildirimi kiracıya yazılı olarak yapılmalı, ne kadar artış istediği belirtilmelidir.
- Kiraya veren kira artışı teklifinde bulunduğu halde kiracı bunu kabul etmezse, teklifin yapıldığı tarih ve şartlar saklanmalıdır.
- Kiracı ödemeyi eski tutarla yapıyorsa, kiraya veren bu durumu temerrüt olarak değerlendirip gerekirse ihtar gönderebilir.
Sonuç ve Öneriler
Kiraya veren olarak siz, kira bedelini güncellemek ve enflasyon karşısında korunmak istersiniz. Ancak bunun için geçerli bir sözleşme hükmüne ve doğru uygulamaya ihtiyaç vardır. Kiracı olarak da zam teklifini görebilir, kanunla belirlenen sınırların üzerinde artışı reddedebilirsiniz.
Sonuç olarak: TÜFE oranına uygun kira artışı yapılmazsa hukuki riskler vardır. Ancak bu risklerin ortaya çıkması için süreçlerin doğru yürütülmesi şarttır. Her iki taraf için de bir avukatla durumu değerlendirmek, hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı yıllık TÜFE oranı kadar kira zammını kabul etmezse ne olur?
Kiraya veren, kira sözleşmesinde artış oranı yıllık TÜFE oranı olarak kararlaştırılmışsa ve kiracı bu artırımı kabul etmiyorsa, kiraya veren yazılı ihtar göndererek kiracıya yeni bedeli bildirebilir. Eğer kiracı hâlâ eski bedeli ödemekte ısrar ediyorsa, kiraya veren açısından iki önemli hukuki yol doğar: birincisi kira bedelinin tespiti davası açarak hâkimin yeni bedeli belirlemesini istemek; ikincisi ise kiracının temerrüde düşmesini gerekçe göstererek fesih ve tahliye yoluna gitmektir.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken husus, tahsilat yapılmadan doğrudan tahliye söz konusu olmadığından ihtar sürecinin ve yazılı bildirimin usulüne uygun yapılmış olmasıdır.
Kiracı artışı reddederse kiraya verenin açabileceği dava türleri nelerdir?
Kiracı artışı reddettiğinde kiraya veren başlıca iki çeşit dava açabilir:
(1) Kira bedelinin tespiti davası ile hâkimin kiralananın mahalli, piyasa koşulları ve üretici/ tüketici fiyat endeksleri ışığında yeni kira bedeli belirlemesini sağlamak;
(2) Sözleşmeye dayalı fesih ve tahliye davası, kiracı sözleşmede kararlaştırılan zammı kabul etmediği ve temerrüde düştüğü gerekçesiyle sözleşmenin sona erdirilmesini talep eder. Bu iki yolun seçimi, mevcut sözleşmenin içeriğine ve kira ilişkisinin niteliğine göre değişir.
Kira zammı için ihtar gönderilmesi zorunlu mudur?
Kanunen ihtar gönderme mutlak zorunluluk değildir; ancak uygulamada kiracıya yazılı bildirim yapılmadan artış oranının kabul edildiğini göstermek zor olabilir. Örneğin, kiraya veren kiracıya yeni kira bedelini belirten ihtarnameyi yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderdi ise ve hâlâ anlaşma sağlanamadıysa, hâkim kararıyla yeni bedel bu dönemden itibaren geçerli olabilir.
Kiracı eski kira bedeliyle ödemeye devam ederse ne olur?
Kiracı artırımı reddeder ve eski kira bedeliyle ödemesine devam ederse; kiraya veren kiracının temerrüde düştüğünü ileri sürerek fesih ve tahliye davası açabilir. Sözleşmede zammın kabulü koşulu yer aldıysa ve kiracı bunu yerine getirmediyse mahkeme feshi geçerli bulabilir. Ayrıca kiraya veren temerrüt süreci sonunda icra takibi başlatabilir.
Zam oranı sözleşmede yoksa ne yapılabilir?
Eğer kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/2 hükmü uyarınca, taraflar anlaşmamışsa kira bedeli yeni dönemde hâkim tarafından “12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla” belirlenecektir. Dolayısıyla kiraya veren bu durumda doğrudan zam uygulamak yerine kira bedelinin tespiti davası açmayı veya kiracı ile görüşmeyi değerlendirmelidir.
Kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılabilir ve sonuçları nelerdir?
Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminden önce ya da ihtarname ile bildirim yapıldıysa yeni dönem başlangıcında açıkça açılmalıdır. Aksi durumda hâkim kararı bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Mahkeme, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve TÜFE oranını dikkate alarak hakkaniyete uygun kira belirler. Kiracı veya kiraya veren bu kararın uygulanmasını isteyebilir. Bu karar, geriye dönük değil ileriye dönük uygulanır.
Kiraya veren zorunlu artışı uyguladığını düşündüğünde yetki kazanır mı?
Kiraya veren zammı sözleşmede belirlenen şekilde veya TBK sınırında uygulamışsa, kira bedelinin ödenmemesi durumunda temerrüt sebebiyle tahliye davasına başvurabilir. Ancak artış oranı TBK m. 344’daki sınırı aşıyorsa, aşan kısmı geçersiz sayılır.
Bu durumda kiraya veren fazla talep edilen kısmı düşürmek veya kira bedelinin yeniden tespiti için dava açmak zorunda kalabilir.
Kiracı artışı kabul ederse ne olması gerekir?
Kiracı artırımı kabul edip yeni bedeli ödemeye başlarsa, kiraya veren için tahliye veya bedel tespiti gibi hukuki yolların gerekliliği ortadan kalkar. Ancak ödeme süreci ve artış bildirimi yazılı şekilde yapılmış olmalı, aksi durum ileride uyuşmazlık yaratabilir. Bu durumda kiraya veren veya kiracı kendi haklarını saklı tutmalıdır.
Kira artışı için TÜFE dışında başka endeks kullanılabilir mi?
Sözleşmede farklı bir endeks (örneğin ÜFE – Üretici Fiyat Endeksi) belirlenmişse geçerli olabilir. Ancak TBK m. 344 hükmüne göre kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı “önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla” olmalıdır.
Bu yüzden endeks değişikliği yapılmış olsa bile hâkim değerlendirmesinde TÜFE sınırı gözetilir.
Zam yapılmadan önce kiracıya bildirim yapılmamışsa tahliye mümkün müdür?
Öncelikle kira sözleşmesinde artış hükümleri incelenmelidir. Sözleşmeye göre bildirime gerek olmayabilir. Kiracıya sözleşme ve kanunla öngörülen bildirim süreci işletilmelidir. Bu nedenle zam uygulaması ve tahliye sürecinin usulü açısından eksiksiz yapılması önemlidir.
Diğer Yazılarımız:
Kira Ödenmemesi ve Tahliye – Kira Avukatı
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Süresi
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL İPTAL EDİLİR?
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE İHTAR ZORUNLU MU?
ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI ÖRNEĞİ