Taşınmazlarda Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi
Taşınmazlarda mülkiyet türleri arasında önemli farklar bulunur. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyetten farklı olarak, maliklerin belirli bir pay oranına sahip olmadığı bir mülkiyet şeklidir. Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 701/2’ye göre, elbirliği mülkiyetinde her malikin hakkı, ortaklığa giren tüm malların tamamına yayılır. Bu durum, taşınmazların yönetimini zorlaştırır ve ortaklardan birinin kendi payını satması, rehin vermesi veya bağışlaması gibi işlemleri imkânsız hale getirir. Oysa paylı mülkiyette, her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir. Bu nedenle elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete göre daha dezavantajlıdır.
Peki, elbirliği mülkiyeti nasıl sona erer? TMK madde 703’e göre bu mülkiyet; malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçiş ile son bulur. Bu yazıda, taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi süreci detaylıca ele alınacaktır.
Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş Nasıl Olur?
Eğer tüm ortaklar tapu müdürlüğüne başvurarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini oybirliğiyle talep ederse, süreç sorunsuz bir şekilde tamamlanır. Ancak ortakların tamamı bu dönüşümü istemezse veya bazı ortaklara ulaşılamazsa, farklı çözüm yolları devreye girer. İşte bu yollar:
Kadastro Kanunu Ek Madde 3 ile Dönüşüm
3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek Madde 3, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini kolaylaştırır. Bu yöntemde: Mirasçılardan biri, tapu müdürlüğüne başvurarak dönüşüm talebinde bulunur.
Tapu müdürlüğü, diğer ortaklara tebligat gönderir ve belirli bir süre içinde itirazlarını bildirmelerini ister. Tebligat masrafları başvuru sahibine aittir ve ödenmezse işlem başlamaz.
Tebligat, 7201 sayılı Tebligat Kanunu usullerine göre yapılır. Ortakların adresleri tapu veya nüfus kayıtlarından temin edilir.
Süre içinde itiraz olmaz ve paylaşım davası açılmazsa, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilir. Pay oranları, veraset ilamına göre tapuya tescil edilir.
Ancak bir ortak itiraz eder veya paylaşım davası açılırsa, tapu müdürlüğü işlemi gerçekleştirmez.
Bu yöntem, hızlı ve pratik bir çözüm sunar, ancak ortaklar arasında anlaşmazlık varsa işe yaramayabilir.
TMK Madde 644 Uyarınca Dava Yolu
Eğer tapu müdürlüğü aracılığıyla dönüşüm sağlanamazsa, TMK madde 644 kapsamında dava açılabilir. Bu süreç şu şekilde işler:
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi (HMK md. 4/1-b).
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi (HMK md. 12/1). Birden fazla taşınmaz varsa, herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK md. 12/3).
Dava Süreci
Paylı mülkiyete geçmek isteyen ortaklardan biri veya birkaçı dava açar.
Mahkeme, diğer ortaklara (davalılara) tebligat göndererek “elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz” sunmalarını veya paylaşım davası açmalarını ister. Yargıtay’a göre bu ihtarın açıkça belirtilmesi ve tüm ortaklara tebliğ edilmesi şarttır; aksi halde karar bozulur.
Süre içinde itiraz veya paylaşım davası olmazsa, mahkeme elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesine hükmeder. Hükümde pay oranları net bir şekilde belirtilmelidir; sadece veraset ilamına atıf yapılması bozma nedenidir.
Ek Kullanım Alanları
Bu dava, yalnızca taşınmazlar için değil, miras kalan banka hesapları gibi diğer haklar için de kullanılabilir.
Alacaklılar da, borçlunun elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazını paylı mülkiyete çevirmek için dava açabilir. Bunun için İcra ve İflas Kanunu md. 121 uyarınca icra mahkemesinden yetki belgesi gerekir.
Yargılama Giderleri
Bu dava, ortaklığın giderilmesi davalarına benzer şekilde iki taraflı sonuç doğurur. Kazanan veya kaybeden taraf olmadığından, yargılama giderleri ve vekalet ücreti pay oranlarına göre dağıtılır.
Hangi Yöntem Daha Uygun?
Tapu müdürlüğü yolu (Kadastro Kanunu Ek Madde 3): Daha hızlı ve masrafsızdır, ancak tüm ortakların itirazsız olması gerekir.
Dava yolu (TMK md. 644): Anlaşmazlık durumlarında etkilidir, ancak mahkeme süreci zaman alabilir.
Taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş, maliklere daha fazla özgürlük tanır ve mülk yönetimini kolaylaştırır. Hangi yöntemin seçileceği, ortakların durumu ve taleplerine bağlıdır.
Diğer Yazılarımız:
Tapu Dairelerinin Yetki Alanı Dışı İşlemleri – Tapuda Yapılır mı?